首 页  人大简介  人大要闻  民族立法  决议决定  人大调研  代表工作  选举任免  代表之声 
 
您好!您是第
个访问本站的人
设为首页  |  加入收藏
 
当前位置: 首 页>>人大调研>>正文

365bet官网是什么关于组织市人大代表视察物业管理情况的报告

发表时间:2017年08月03日 09:33      来源:

365bet官网是什么关于组织市人大代表

视察物业管理情况的报告

 

市人大代表物业管理情况视察组

2013815

 

主任、各位副主任、秘书长、各位委员

按照市人大常委会2013年工作安排,729组成以金海副主任为组长的市人大代表视察组,对我市中心城区物业管理情况进行了视察视察前邀请了市政协委员、内蒙古鑫隆律师事务所主任、呼伦贝尔市律师协会理事、呼伦贝尔市律师协会房地产专业委员会主任王雪峰进行了视察培训,学习了国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》,对我市物业管理情况进行了初步分析。视察组先后视察了中心城区财苑小区、博园小区、海桥小区、伊敏小区,并召开了有市政府、市住建委、新区办、海拉尔区政府、鄂温克旗政府、物业服务公司代表参加的座谈会,听取市政府关于全市物业管理工作情况的汇报,代表们充分发表了意见和建议现将视察情况报告如下:

一、全市物业管理基本情况

我市物业服务行业自1996年开始起步,到目前全市共有物业服务企业170其中中心城49家)物业服务企业中,二级企业3家,三级企业8家,四级企业159家,没有一级企业中心城49家物业服务企业中,二级企业2家,三级企业3家,其他为4级企业)全市实行物业管理项目516(其中中心城197个),从业人员约1.5万人。2012年物业管理面积2689.51万平方米(其中中心城820万平方米),全市城镇住宅物业管理覆盖率达到62%,其中各旗市区城关镇新建住宅小区物业管理覆盖率达到100%

十几年发展,物业服务区域不断扩大,服务质量有所提高,从住宅小区逐步扩展到了工业、学校、商城、办公楼等个领域,居住物业所占比重由2005年的85%下降至76.56%,物业管理结构趋于优化。全市共组建业主委员会233家,初步形成业主自治与物业服务企业提供服务相结合的社会化、专业化、市场化物业管理体制。物业主管部门开始着手制定物业管理规章,《呼伦贝尔市物业管理办法》等系列规章正在征求意见

二、存在的主要问题

(一)物业管理法规宣传不到位

由于物业管理法规学习宣传相对滞后,广大业主和物业服务企业对两个条例不知道、不了解、不熟悉的现象普遍存在,致使物业服务企业对物业服务的职责业主对应享有的权利和应尽的义务不清楚,业主与物业服务企业之间容易产生误解,甚至出现纠纷和矛盾。业主搬入新居后因房屋质量、结构、面积等问题迁怒于物业服务企业;物业服务企业服务不到位、不规范不及时,服务人员素质较低,服务态度差,加深了物业服务企业与业主的矛盾

(二)物业管理和服务机制不顺畅

我市物业服务行业整体处于起步阶段,只是管理楼道卫生、修理水暖,涉及一些其他物业深化服务的职能尚未健全;政策及制度体系有待完善物业项目的招投标和市场化运作缺乏制度规范;物业服务企业、社区、业主委员会、主管部门以及相关职能单位(供水、电、暖等)之间的关系没有理顺业主委员会还没有真正意义上发挥作用住建、规划、公安、物价、电业、街道办等部门衔接不畅,尚未形成齐抓共管的联席工作机制。

(三)物业服务企业规模小生存困难

物业服务企业规模来看,全市现有170家物业服务企业平均服务面积为15.82万平方米,其中近半数企业服务面积不足10万平方米。物业服务企业的规模较小,结构过于单一,功能不齐全,服务成本高,导致物业服务企业无法取得规模效益,整体抗风险能力弱。

我市物业收费标准定为五类,分别为:每月每平米0.57元、0.48元、0.42元、0.36元、0.30元;大部分物业项目集中在二、三类0.48—0.42元)收费标准区间。据海拉尔区、满洲里市两地物业管理部门测算,对一类小区(对应0.57/*平方米的收费标准)提供标准物业服务的成本约为0.82/*平方米;对应二、三类小区提供标准物业服务的成本约为0.65/*平方米,全市物业服务行业整体处于亏损状态。造成企业亏损的另一个重要原因是收费难,全市各地物业小区的物业费收缴率从20%90%不等,平均约为60%左右。这一问题在老旧小区尤为突出这些小区基础设施损坏严重年久失修,物业纠纷较多,出现了缴费越低、服务越差的恶性循环现象

(四)市场竞争机制尚待完善

我市目前尚未形成完整规范的物业服务市场竞争环境。房产开发企业为促进商品房销售,自行组建物业服务企业经营所开发的小区,并出资补贴物业企业以维持其正常运营。这就导致了物业服务企业的生存和发展过度依赖房产开发企业,一旦房产开发企业的开发行为结束,即意味着对所属物业服务企业的补贴中断,物业服务企业立刻面临降低服务标准或弃管小区的境地。房产开发企业没有自己的物业服务企业,也指定了其它物业服务企业接管新建小区,未履行前期物业招投标程序,扰乱了市场秩序,并导致好的物业服务企业无法做大做强。

物业服务行业属劳动密集型行业,一线操作岗位人员占比超过90%。物业服务从业人员整体教育水平偏低,没有经过上岗培训,技术力量薄弱。经调查,绝大多数的一线操作人员工资仅维持在当地最低工资标准上下,薪酬低是物业行业无法吸引高素质人才的根本原因。

(五)体制性制约作用明显

新区至今没有街道办事处和社区,社会管理责任不明确;中心城区管理责任和执法主体脱节,私搭乱建问题突出。这种体制性问题严重影响着城市管理,有些矛盾还比较突出。

三、几点建议

(一)加大物业管理法规的宣传力度

利用多种形式向业主和物业服务企业宣传国务院《物业管理条例》内蒙古自治区物业管理条例》,使物业服务企业员工、业主等物业管理服务主体正确了解物业管理服务工作,了解物业服务企业的职责业主享有的权利和应尽的义务,逐步树立起物业管理的法律意识。

多方征求即将出台的《呼伦贝尔市物业管理办法》等规章的意见,努力做到家喻户晓,为加强物业管理、明确各方责任奠定良好基础。

(二)积极发挥业主委员会的作用

积极探索业主委员会法人治理机制,发挥业主对物业自治管理职能。业主委员会要认真学习相关的法律法规,明确职责,主动争取主管部门的监督与支持,耐心、细致地协调解决业主与物业服务企业及其他关单位的矛盾和纠纷;要按规定定期召开业主大会或业主代表大会,报告物业管理工作;业主通过审议报告形成对业主委员会的监督和制约;要增强业主的物业意识,明晰业主交纳物业管理费的义务。

(三)建立物业管理联席工作机制

建议市人民政府将物业管理工作纳入议事日程,加大监督检查力度。物业管理关系到千家万户的利益和社会的稳定,政府部门要加强对房地产项目从规划设计、施工建设到竣工验收全过程的监控,确保房屋质量符合设计要求。物业服务公司要提前介入房地产开发过程,参与物业的规划、设计和建设,从物业服务的角度提出意见和建议,加强建管衔接。政府有关部门应该对物业服务企业在政策上给予扶持,厘清建筑企业和物业服务企业的责任,加大质量验收、监督检查的执法力度,保证其可持续发展。

建立必要的管理和协调机制进一步明确街道办事处、社区、物业主管部门、业主委员会在物业管理服务中的职责,明确社区和业主委员会办公用房,切实维护业主和物业服务企业的合法利益。建议成立物业管理协调办公室,负责对全市物业管理与服务企业的监督、考核,制定物业服务标准,测算物业服务成本,建立必要的奖惩制度,定期公布综合考核结果。

(四)扶持物业服务企业做大做强

面对170家物业服务企业仅有11家三级以上企业的现状,要加快培育物业服务市场,形成市场竞争机制。一是进一步优化企业结构,改变由行政安排和房地产商自行组建物业服务企业的做法,促进以市场竞争方式产生物业服务企业。二是要推广和完善聘用物业服务企业的招投标办法,把更多的企业推向市场,双向选择,实现企业向自主经营转变。三是要实行市场准入制度,加大新成立企业的审核力度加强物业服务企业资质认定,防止不合格企业进入市场。四是完善企业退出机制,建立企业信誉档案,对随意弃管、诚信度差、服务质量低的企业加大整改力度,对整改不力的企业坚决清出市场。五是要加强对企业的支持和引导,努力打造优质高效的专业化物业服务队伍。

(五)加快解决体制制约

明确新区社会管理主体,加快街道办事处和社区建设,有效实施服务和管理职能。协调解决城市建设和规划管理脱节问题,遏制各类私搭乱建现象。2014年上半年,听取市政府关于物业管理情况的工作报告。

来源:  作者:

[回到首页]  [打印]  [关闭]

?????? ????
365bet官网是什么  地址:呼伦贝尔市行政中心大楼B区
电话:0470-8216683  邮编:021000
蒙ICP备12002067号